法改正の概要

事業用借地権が法改正され、専ら事業のように供する建物を所有する目的で借地権では、上限を50年未満に引き下げようという動きが活発になり、その後、様々な調整等が行われ、借地借家法の一部改正する法律が平成20年1月1日から施行されたのです。

この法改正によって存続期間が50年未満になったことと、もう一つ、存続期間を50年以上と設定する事で事業用借地権ではなく一般定期借地権の設定が出来るようになりました。存続期間をこれまでの事業用借地権同様、10年以上20年以下とすることでもちろん事業用借地権の設定もできます。

また存続期間を30年以上の設定とすることで普通借地権の設定もできる様になりました。事業用借地権の法改正後、変わったことは30年以上50年未満で普通借地権の認定が可能(法定更新あり)となり、同じくこの期間で事業用定期借地権の設定(法定更新なし)が可能となりました。
更に10年以上20年未満では辞表用的借地権の設定が可能(法定更新なし)、さらに50年以上では普通借地権で設定可能(法定更新あり)、一般定期借地権で設定可能(法定更新なし)と制定されました。

問題点を法改正によって正すことで事業用利用の土地としても有効的に借地を利用する事が出来るようになったという事です。

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事業用借地権の問題点

法改正前、つまり平成19年以前の事業用借地権は、専ら事業用に利用する建物を所有したいという目的の上、借地権を設定し公正証書により契約した場合、借地権の存続期間は10年以上20年以下、さらに更新、建物の買取請求権などを「しない」事を認めている借地権です。

事業用に利用する建物を建設する事を目的とした借地権なので、当然居住用とされる土地には利用できません。
では事業用の中でも賃貸事業に関してこの事業用借地権が設定できるのかというと、「事業」と名の付く理由であっても居住用とされる要件のものは除くと規定しています。つまり、マンションやアパート、社宅などにこの借地権を利用したくても、事業用借地権の設定はできないという事になります。

この事業用借地権に関しては、事業といっても量販店や郊外型販売店、レストランなどに利用するという事が目的の制度というわけです。
しかし期間最長期間が20年という設定です。でも税金という面で考えると、税法上、建物の減価償却期間については20年以上となる物件が多いという事から、多くの事業者、経営者が事業用借地権の存続期間延長を求める声をあげました。そのことによって事業用借地権の存続期間上限の法改正が行われたのです。

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定期借地権を理解する

借地借家法では存続期間の下限が30年、契約の中に存続期間をうたうことでさらに長期の存続期間を設ける事が出来ると規定しています。民法では更新期間が最大20年でそれ以降賃借人が使用継続を申し出た場合、異議を申し述べなければ同一条件で契約を更新されるとなっています。つまり、民法上での一般原則を大きく修正しているのが借地借家法という事になります。

又借地借家権では定期借地権という権利を認めています。普通借地法では借地権に関して土地を借りる借地人に関しての保護の意味合いが強い法律ですが、そうなると土地を貸す側、つまり地主さんにしてみれば自分の土地でありながら長期にわたり借地権という権限を持つ借地人が専有し続ける事が出来るという事になります。となると旧借地法と何ら変わらない状態になってしまいます。そこで借地借家法では定期借地権という権利を認めています。

契約の更新がない、存続期間満了で確定的な契約終了となる、これが定期借地権です。この定期借地権は一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権と事業用借地権が定められています。私たち一般の人が土地を借りたいという時に深く関連してくるのは一般的借地権で、契約更新、期間延長等がなく、契約終了後、建物を買取請求しないという事を定めています。

建物譲渡特約付借地権は借地権を設定してから30年以上経過してから、借地権のある土地に建物を建設した借地人に相応の対価によって譲渡する事と引き換えに、借地権を消滅させることができる権利です。事業用借地権は事業に利用する建物を所有する目的で借地権を得るもので、存続期間が10年以上、20年以下というものでした。この定期借地権の中で問題となったのが事業用借地権でした。

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借地借家法の法改正について

借地借家法は平成4年8月から施工された法律ですが、建物の所有を目的として、賃借権の存続期間や効力、契約更新、効力等について特別な定めを設け借地条件変更などに関して裁判手続きに必要な事項を定めるという目的があります。借地借家法が施行されるまでは存続期間についても更新や更新拒否など様々な問題が露呈していました。

もちろん今も全く問題がないという事はありません。借地に関するトラブルは当然起こっています。しかし、旧借地法の時のように第三者に貸し付けた土地はもう二度と自分が利用できない土地だと思え、という状態からは脱しています。借地借家法が施行されたことによって、存続期間、対抗要件、更新等、これまで非常に問題が起きやすかったことについて、法律によって一般原則が定まり、トラブルが非常に少なくなってきています。

旧借地法から改善されてきた点は非常に多く、特に地主さんにとっては契約更新を行わず、期間満了で契約を着ることができるという安心感があり、土地の流動化が以前よりも格段に進みました。しかし平成4年に制定された借地借家法では問題解決に至らなかった部分を、さらに平成19年秋の法改正によって一部改正されたことでより充実した法律になったといえるでしょう。

当サイトは借地借家法の法改正によってどのようなことが変わったのかを紹介します。当サイトが借家借地法の理解と崩壊背によって何が変更となったのか、皆様の知識となる事が出来れば幸いです。

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